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2021年长治物业管理条例全文完整版
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务事业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，特制定本实施细则。
第二条 本细则适用于我市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、住房保障和城乡建设管理部门（以下简称“住建部门”）资质认定的物业服务企业，接受房屋开发建设单位或业主委员会（业主）委托，对住宅小区和商厦、写字楼、营业用房等非住宅提供物业服务及收取物业服务费的行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对提供物业服务范围内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
第四条 根据国家规定，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价部门会同住建部门依据国家、省有关规定制定全市的物业服务收费政策，指导、协调全市的物业服务收费工作。市区范围内（含开发区）物业服务收费标准由市物价部门会同住建部门制定，监督和管理按照隶属关系进行；县（市）物价部门会同同级住建部门负责本行政区域内物业服务收费标准的制定、监督和管理。
第六条 物业服务收费遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
1、住宅类（住宅小区）物业服务收费实行政府指导价。由物价部门会同住建部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度。
2、商厦、写字楼、营业用房等非住宅类物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业按照国家、省物业服务有关规定以合同形式约定。
第八条 住宅类物业服务收费等级基准价，按照优质优价的原则，由物价部门会同住建部门根据物业服务等级和服务内容等，结合我市经济发展状况、居民收入增长情况及物价水平的变化进行确定和适时做出调整。
1、未成立业主委员会的住宅小区，开发建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业提供前期物业服务时，需由住建部门进行行业指导，中标单位需在住建部门进行登记备案。前期物业服务收费标准由物价部门根据具体情况制定。
2、已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业根据物价和住建部门制定的物业服务等级与收费标准协商确定，物业服务内容和收费标准经业主大会同意后报物价、住建部门备案。
3、住宅小区内同时有营业用房的，区分不同性质和特点执行相应的收费方式和标准。
第九条 物业服务企业向物价部门申请制定物业服务费标准或备案收费标准时，应提供以下资料：
1、物业服务费标准书面申请，包括物业服务企业和物业小区概况、拟执行物业服务等级及服务内容、成本核算资料和拟执行收费标准等。
2、物业管理资质证书及管理人员资格证书、工商营业执照、税务登记证，物业服务委托合同原件及复印件，业主选择物业服务等级相关资料及意见汇总表。
3、外地物业服务企业在我市承接物业服务项目，应提供在我市住建部门登记记录。
4、已成立业主委员会的，需提供业主委员会成立的文件和证明材料，以及业主委员会（业主）对物业服务等级和收费标准的意见。
物业服务企业申请调整物业服务等级标准和收费标准时应提供：征询受影响业主同意调整物业服务等级和收费标准的意见资料、业主委员会同意调整物业服务等级的决议、调整后的物业服务等级及收费标准、计费起始时间等。
第十条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，且预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同以外的支出。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、物业管理人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备（包括电梯、二次供水、二次供暖、监控设施、景观等）的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业服务企业办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 物业服务费的收取
1、物业服务费按业主法定产权面积计收，未办理产权认证的，以物业买售合同中载明的建筑面积计算。
2、物业服务费原则上按月收取，经业主同意预收的，可按季度或年度计收。物业服务费以外的特约服务和收费由双方在合同中约定，没有合同约定的不得收费。
3、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十三条 物业服务企业收取物业服务费后应提供与物业服务等级相一致的物业服务。
第十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行物价部门规定的价格，不得加价、加量收费。代收手续费由委托单位支付，手续费标准由物价部门按照定价权限制定。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主受连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第十七条 物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的，应当在征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金。具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会合同约定。
第十八条 按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，住宅小区内规划设有专用停车场（位）的，可向车主收取车辆停放服务费，责任和义务由双方约定。车辆停放服务费标准由物价部门按照定价权限制定。
未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列帐，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，用于补充小区公共设施的日常维护，收支情况向业主公布，接受业主监督。
（六）办公费用；
（七）物业服务机构固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。
四、前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业设施的物业管理。
五、物业服务与收费应遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。
六、物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。
（一）实现政府指导价的物业服务价格及相关收费管理。
1、住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价（企事业单位集资建设的、销售给本单位职工的经济适用房除外）。其中，保障性住宅小区的认定由房地产行政主管部门根据当地实际情况确定，保障性住宅小区物业服务基准价格由市发改委制定；住宅小区前期物业服务质量标准和基准价格实行五级管理，从一级到五级逐级递增。房地产行政主管部门审定长治市住宅小区前期物业服务等级标准，具体服务等级标准见附表1；市发改委制定物业服务等级基准价格及浮动幅度标准，具体服务等级基准价格及浮动幅度标准见附表2；各县市区价格主管部门在基准价格和浮动幅度范围内对本辖区前期物业服务企业进行监管。具体收费标准物业服务企业在所属地价格主管部门和房地产行政主管部门报备，与业主签定协议后执行。超过二年未成立业主委员会的住宅小区前期物业，执行价格主管部门核定的现行物业服务价格不变，或按本通知第七条规定程序报物业服务企业在所在地价格主管部门备案后执行相应等级收费标准。
2、住宅小区前期物业和保障性住房小区电梯运行服务收费实行政府指导价。收费标准由市发改委制定，具体收费标准见附表3。电梯运行服务费包括：电梯维保服务、电梯质检、运行用电等国家规定的其他费用，但不包括电梯的大修和更新改造费用。
3、住宅小区前期物业服务区域内有规划设计的配套车场（位）机动车停放服务收费实行政府指导价。收费标准由市发改委制定，具体收费标准见附表4。住宅小区前期物业机动车停放服务收费应符合以下条件：
（1）物业服务区域内有规划的小区配套停车场、车库、车位，并符合公安、消防等相关规定的机动车停放场所。
（2）对各种机动车辆提供有序停放和管理服务，保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通。
（3）保证停车场所共用部位、共用设施设备和配套设施设备保持完好，公共环境卫生保持清洁。
（4）停车场所监控全覆盖，24小时值班巡查，停放车辆发生损坏时能够提供真实影像并协助处理。
（5）车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
4、IC卡补卡费实行政府指导价。物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金。更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，物业服务企业报所在地价格主管部门核定后收取补卡工本费。
（二）实行市场调节价的物业服务价格及相关收费及管理。
1、实行市场调节价的物业服务价格。除住宅小区前期物业和保障性住房小区外的其他物业管理服务价格实行市场调节价。实行市场调节价的住宅小区物业服务，在制定调整收费标准时，应遵守《物业管理条例》有关规定，收费标准及方式由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定后执行。
2、实行市场调节价的机动车停车收费。物业服务区域内在非规划设计的配套车场（位）进行机动车停放时，由于改变公共部位用途用于停放车辆，应由业主大会决定，收费标准及方式由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定后执行。收入除补偿车辆停放服务外，其余收益归全体业主所有。
七、超过二年未成立业主委员会的住宅小区前期物业需要调整现行物业服务等级与收费标准时，由物业服务企业和业主代表共同完成调价程序后报当地价格主管部门备案并与业主签订协议后执行。
调价按以下程序进行：
（一）调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟定物业服务内容及调价方案（草案），以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告，预告期应不少于7日。同时将物业服务企业近二年物业服务费的收支情况一并公示。物业服务企业应于调价预告5日前，将调价内容报告物业所在地价格主管部门、房地产行政主管部门。
业主可对调价方案（草案）提出建议和意见。物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案（草案）进行修改。
（二）书面征求业主意见。调价预告期结束后，物业服务企业应当采用书面形式，正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于15日，不超过60日。征求意见书（函）的内容应当包括：
1、物业服务内容；
2、调价方案：原收费标准，新收费标准，新标准拟执行时间等；
3、调价理由及其他需要说明的情况；
4、征求意见的截止时间；
5、业主意见的选项表。选项应按赞同、反对、弃权进行设置；
6、业主签名栏（应当包含楼、栋、房号等）。
征求意见书（函）应由业主本人签名。业主因故委托他人签名的，应当提交书面委托书。
征求意见书（函）无法送达业主的，物业服务企业应于征求意见期间在小区显著位置公告相关情况及原因。
（三）统计业主意见。物业服务企业应当按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书（函）送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。 物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、所在地价格主管部门和房地产行政主管部门等部门工作人员监督查验统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。
（四）公示调价结果。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，并在住宅物业小区显著位置公示最终结果，公示期应不少于30日。确定调价的，公示内容应当包括：
1、物业服务内容、收费标准、执行时间；
2、业主的房号和专有部分面积，以及对调价方案的意见明细情况；
3、业主总人数、同意人数；建筑物总面积、同意人数所占建筑物面积；
4、征求意见书送达、回收的数量及其他需要说明的相关情况；
5、公示截止时间；
6、物业服务企业服务电话及所在地价格主管部门工作电话。
公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在2日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请所在地价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。上述复查和查验不影响公示期的计算。
