《南京市住宅物业管理条例》(以下简称“条例”)，在市人大十五届四次会议上高票通过。南京市人大网站昨天挂出公告，《南京市住宅物业管理条例》已经通过批准，将于今年7月1日起施行。
“条例”报省人大常委会审议批准后，有望今年上半年正式施行。目前南京市仍在执行2002年出台的《南京市物业管理办法》，存在明显的滞后性。不少专家学者认为此次新条例有很大的创新，可操作性也很强，并对后期细则的制定提出诸多建议。
物业费值不值可请机构评估
“不少业主觉得物业服务差，就拒缴物业费，”一位专家介绍，此前很多纠纷，很大程度上源于“服务是否合格无人界定。”
本次通过的“条例”一大亮点是：业主自治组织、建设单位、物业服务企业，都可委托第三方评估机构，对物业服务标准及质量、费用测算、物业保修金、住宅专项维修资金管理等进行评估，并出具全面的评估报告。评估结果有效期一年，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。
需要提醒的是，“如果法院判定业主败诉，第三方评估报告也不能作为拒缴物业费的理由。”南京市城市治理委员会公众委员赵健表示。
南京理工大学经济学产权制度博导朱宪成教授建议，在具体操作时，第三方机构提供的服务可以做成“小而专”，如不同的机构，可只针对保洁服务做评估，或针对安保方面做评估。
房屋质量问题建设单位担责
现实生活中很多物业纠纷和矛盾，与开发商前期施工遗留问题密不可分。如建筑质量比较差、配套设施设备不健全、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等。
“房屋漏水，本是开发商要解决的问题，结果开发商将责任推给了物业公司，业主因此而拒缴物业费的也不是少数。”某物业服务公司负责人告诉记者，只有在“条例”里明确开发商的责任，矛盾才能减少。
此次“条例”中明确了建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价2%的比例，交存物业保修金，并不得纳入房屋建设成本。物业保修金将实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。
值得提醒的是：物业保修金交存期限为8年，如果交存期满没有用完，余额将返还建设单位。
南京大学法学院教授，南京市人大常委会立法咨询组专家肖泽晟表示，这一制度虽然给建设单位施加了一定的负担，但却保障了未来潜在购房者的合法权益，确保开发商将来有能力或切实履行房屋维修责任，给购房者吃了一个“定心丸”，可以大幅度减少将来因前期物业质量引起的纠纷。
首次尝试：业主组织法人化
南京市目前执行着2002年施行的《南京市物业管理办法》。该办法存在滞后性，导致近年来市民对物业管理问题的投诉逐年递增。业内人士分析，要解决业主大部分的矛盾需要给业主组织一个身份。“业委会对业主没有约束性，就因为这个组织没有身份。”
据悉，本次通过的条例，首次出现业主组织法人化。“在南京是一个创新，在法律规定上给业主组织一个身份，可以解决内部很多矛盾。”业内人士坦言。
“小区业委会的活不好干，不拿工资，也没有权利，干得好应该，干得不好被骂，很多时候业主并不买账。”某小区业委会主任坦言，确定了身份，以后不少事情就可以名正言顺地管理了。
此外，业内人士分析，市条例在省条例的基础上进行了细化，尤其是成立业主委员会相关条件上进行了明确的说明。
“业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。”赵健认为，此前说得比较含糊的不宜担任业主委员会委员的情形在新“条例”中都进行了说明。
