从中长期的宏观趋势判断，“以房养老”得以实现的基础条件正在逐渐瓦解。对于投资者而言，最理想的情况是房子特别值钱，而养老所需的成本比较低。这样的话，老人领取到的保险金可以覆盖很大一部分甚至全部的养老费用，真正实现用房子来养老。遗憾的是，“房价飞涨+廉价养老”的黄金时期恐怕都已经过去。随着中国长期潜在经济增长率的下降、房地产调控措施的持续，以及“土地财政”的逐渐枯竭，房地产价格快速攀升的时代将很难再现。目前除了一线城市房价仍然比较坚挺外，二三线城市都已经出现了存量过饱和、房价下降等现象。
更加要命的是，中国人口红利的消失将导致住房需求和劳动力成本形成“两头堵”的格局。在走过刘易斯拐点之后，劳动力人口和家庭数量的降低已经形成了长期趋势。简单计算，如果夫妻双方都是第二代“双独子女”，则他们的家庭只用得上1套房，但他们届时可能将拥有双方父母及祖父母一辈的6套房。与此同时，随着劳动力越来越少，中国将与今日之欧美一样，人力成本越来越贵。养老恰恰最需要的不是机器，而是人，是“伺候人”的人，甚至是专业的护理人员。由于长期以来传统观念的阻碍和培训基础的缺乏，国内专业护理人才目前就已经严重匮乏。北京、上海的资深月嫂月收入已经上万，普通的保姆月工资也要3000~6000元不等，在劳动力更加短缺的未来又会涨到多少钱呢?当然，目前的“单独二孩”政策可能会有一定的缓解作用，但以总需求和劳动力供给的同时减少来看，房子相对于宝贵的劳动力将越来越“不值钱”。这对“以房养老”无异于釜底抽薪。换句话说，就算当前这个时点“以房养老”是可行的，未来也将越来越不可行。
从微观上看，此次试点的所谓“抵押住房养老保险”也仍然是个空中楼阁。保险公司要承担房价下跌的风险(现在看来在不少城市是很可能发生的)和投保人长寿风险(随着医疗体制改革推进和技术革新而上升)，还要让渡房价上升的收益。但保险公司不是慈善机构，它要盈利和规避风险，就必然会从产品设计角度去做有利于自身的安排。例如把房价估值折扣压低、把每个月的保险金压低，甚至与自己开发的房产捆绑销售，或者与其他保险产品捆绑销售，等等。而投资者对其中复杂的算法和交易结构是很难做出充分判断的。所以我们现在看到的是一个僵持的局面：保险公司按兵不动，或许是在忙着设计产品，或许是在进一步分析其中的风险。投资者也比较谨慎，生怕一不小心把房子给赔进去。
抛开具体的保险产品不提，笔者认为，“以房养老”对于当前的大部分投资者而言是不足取的。从供给端，决策层应该鼓励和引导更多社会资本进入养老服务产业，加大专业护理教育和培训的投入，完善医院、康复中心等机构与养老机构和社区的对接机制，提升养老服务供应能力和质量，形成机构养老、居家养老、社区养老等多层次、多价格体系的养老机制。从需求端，根源在于深化金融体制改革，把监管与市场之间的界限划清，让投资者有足够多的投资渠道和投资选择，改变“要么炒股，要么炒房”的困境。对于具体的投资者而言，低经济增速下的投资策略是做好资产配置，千万不要把鸡蛋都放在一个“房”子里。(涂俊)
