鄂州市物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责全市范围内物业管理活动的监督管理工作。
公安、环保、住建、规划、工商、物价、城管、园林、市政、环卫、供水、电力、供气、通信、邮政等行政和公用企事业单位，依照法律法规规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。
街道办事处、社区居委会负责组织本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作；指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。结合社区网格化管理，配合调解处理物业管理纠纷投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第四条 本市新建住宅区应当实行物业管理。
未实行物业管理的旧住宅区，对基础设施比较完善，相对独立，且具备物业服务企业管理条件的，由市房产管理部门、社区居民委员会推荐引进物业服务企业，实施物业管理；对住户少、相对分散的，由社区居民委员会牵头，市房产管理部门指导成立业主委员会，实行业主自行管理；对其它改制、破产企业无人管理的住宅区，由社区居民委员会聘请保洁员，负责小区卫生保洁，适当收取每户卫生管理费。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主。
尚未依法办理所有权登记，但基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有该房屋的人，可以认定为业主。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，主要依据为：
（一）物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理；
（二）住宅建筑面积不低于3万平方米；
（三）与社区居民委员会自治区域相适应。
第七条 业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 已交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。
首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由业主大会筹备组（以下简称筹备组）负责组织召开。
第九条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。
第十条 业主大会确定业主投票权数，专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积按照上述面积的统计总和计算；
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数按照上述人数的统计总和计算。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
采用征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第三章 前期物业管理
第十二条 建设单位在办理商品房预（销）售许可手续和业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同；住宅物业超过3万平方米（含3万平方米）低于20万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用议标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅物业超过20万平方米（含20万平方米）的，必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十四条 建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米，并应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产管理部门依法办理房屋产权登记手续。
第十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提
出申请，经建设管理部门核实后，责令由建设单位承担维修责任。
第十六条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十七条 物业服务企业应当在与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向市房产管理部门办理备案手续：
（一）物业承接查验备案申报表；
（二）前期物业服务合同备案回执；
（三）临时管理规约；
（四）物业承接查验协议；
（五）建设单位移交资料清单；
（六）查验记录；
（七）交接记录；
（八）其他承接查验有关的文件。
报送资料齐全、符合法定形式的，市房产管理部门应当出具加盖印章的书面回执。
第四章 物业管理服务
第十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房产管理部门备案。
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
本市物业管理区域实行项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由具备物业管理职业资格的人员担任。物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并在15日内向市房产管理部门办理备案。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本细则第十六条第一款规定的资料。
第二十二条 物业服务合同期限届满60日前，业主委员会应在社区监督下，组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第二十三条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）除第二十二条第二款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；
（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第二十四条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，做好交接工作，并履行下列义务：
（一）移交本细则第十六条第一款规定的资料、保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；
（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规、规章规定的其他义务。
第二十五条 物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。保障性住房以及普通住房（商品住房）前期物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。非保障性住房和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。
实行政府指导价的，由市物价部门会同市房产管理部门，按照质价相符的原则，以服务等级和物业服务企业资质为依据，制定相对应的指导价标准。
物业管理服务价格实行明码标价制度。物业服务企业应将企业名称、收费对象、服务内容及标准、计费方式、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容在小区的显着位置予以公示。
物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
第二十六条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置一年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费；超过一年的，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。
房屋通过竣工验收并到市房产管理部门备案，达到交付条件，业主收到交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到交付通知后无正当理由（30日内）不办理相应手续的，视为交付。
第五章 物业配套设施建设、使用与维护
第二十七条 按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育、安防等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。
第二十八条 旧住宅小区应按照规范要求，逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施；开发主体已消亡的，按属地管理原则，由街道办事处补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。
第二十九条 在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。
第三十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。
利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。
利用物业管理区域内的道路或者其他公共场地设置车位的，应当由业主大会决定车位设置和车位管理等事项。业主大会决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。
物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第三十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以及相关的收费项目告知业主。
物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。
第三十四条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
维修资金的使用实行两公示，维修施工前对业主签名、施工方案及预算进行公示，维修施工后对工程结算结果进行公示。
第三十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要申请使用的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案及预算；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产管理部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，由公有住房售房单位或其主管部门向市房产管理部门申请列支；
（五）市房产管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第三十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要申请使用的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产管理部门备案；市房产管理部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
第三十七条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本细则第三十五条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本细则第三十六条第四项、第五项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市房产管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决 定使用。
第三十九条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）破坏房屋外貌；
（四）擅自改建、占用物业共用部位；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（七）排放有毒、有害物质；
（八）在公共区域内种菜、饲养动物等影响他人的；
（九）发生超过规定标准的噪声；
（十）规划用途为住宅的住宅楼底层（含地下室）和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆、废旧回收等经营场所；
（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
第四十条 业主、物业使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，规划部门不得审批。
第六章 法律责任
第四十一条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解；不能协商和解的，由物业所在地街道办事处牵头，房产、司法等部门参与进行调解，调解不成的，依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
业 主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本细则的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第四十二条 违反本细则第三十九条、第四十条规定的，由公安、环保、住建、规划、工商、城管、房产等部门依照各自职责，依法予以查处；给他人造成损害的，依法承担民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任：
违反本细则其它规定，依照《物业管理条例》相关规定处理。
