为进一步加强物业服务收费管理,建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制,规范物业服务收费行为,促进物业管理行业健康发展,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委和建设部《物业服务收费管理办法》、国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》等法规、规定,结合我市实际,现就我市物业服务收费管理中的有关事项予以明确,请认真贯彻执行。
一、本通知适用于经工商行政管理机关登记注册,具有物业管理资质,在我市行政区域内,对各类物业提供社会化、专业化有偿服务的物业服务企业。各县(市)的物业服务收费由当地发改委会同房管部门参照本通知制定。
二、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业按照本文件规定和《物业服务合同》的约定,对物业服务区域内共用部位和共用设施设备及相关场地进行日常运行维修、养护、提供相关区域内的卫生清洁和公共秩序维护、绿化养护等服务,向业主、物业使用人所收取的费用。
三、我市物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同,分别实行政府指导价和市场调节价。
(一)普通住宅(含多层住宅、高层住宅且建筑面积在10000平方米以上),物业服务收费实行等级服务下的政府指导价。
(二)普通住宅以外的住宅及各类非住宅的物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费,实行市场调节价。
四、业主大会成立前,开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定物业服务收费标准、计费方式、计费起始时间,并同时约定物业服务内容、服务标准,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业服务收费标准应在政府指导价范围内约定,并在业主入住前报经市发改委核准。
以招标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报发改委备案。市、县发改委和物业管理行政主管部门对招标过程中的价格行为实施监督管理,及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
五、业主大会成立后,普通住宅物业服务收费由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。
六、实行市场调节价的物业服务收费,业主大会成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。
七、物业服务成本构成包括以下部分:
(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业服务企业办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)物业公用照明、税金;
(九)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(十)经业主大会同意的其他费用。
八、 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修及维修费用,符合专项维修资金予以列支的,不得计入物业服务成本或物业服务支出。
九、 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会或业主委员会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和必要支出,也可以按照业主大会的决定使用。
十、物业服务费的收取,以法定产权面积(房产证登记的建筑面积)计算;未办产权证的以售房合同中约定的建筑面积为准。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。
十一、物业竣工已交付使用的房屋(包括业主空置的房屋),物业服务费用由业主自与开发建设单位约定的房屋交付之日次月起按月交纳。
十二、开发建设单位因故未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未使用的空置物业,业主或物业使用人应向物业服务企业书面备案,按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。
十三、房屋交付使用后,因建设单位分期开发、分期交付使得小区的绿化、道路等庭院配套设施,不能同时交付使用的,业主交纳的物业服务费应低于规定标准的10%-30%,具体幅度在前期物业服务合同中约定,差额部分由开发建设单位向物业服务企业补偿。
十四、业主或物业使用人房屋装修期间,应与物业服务企业签订装修管理协议,并按规定标准交纳装修管理服务费用。多层住宅不超过2元/平方米,高层住宅不超过3元/平方米,此费用包括垃圾清运处理费,高层包括电梯使用费。
十五、物业服务企业未经业主、使用人同意,一次性预收物业服务费不得超过六个月,也不得擅自向业主、物业使用人收取长期占用(一年以上)性质的押金、保证金等费用。
十六、实行政府指导价普通住宅区内且符合规划要求的封闭式机动车或非机动车共用车库(包括利用人防工程的地下车库)和露天停车场,物业服务企业提供保洁、照明等项服务的,经发改委批准,可收取相应的停车服务费。业主大会成立后,由业主委员会在政府指导价范围内与物业服务企业协商约定。
十七、利用小区共用场地建设的封闭停车,物业服务企业在征得业主大会或业主委员会同意后,根据具体的设施服务条件,共用场地停车不超过50元/辆.月收取车位使用维护费,此项收益应当主要用于停车车位的照明、清扫、看管、维护和维修,也可以按照业主大会的决定收取和使用。
十八、实行政府指导价的普通住宅区,物业服务企业除据实分摊二次加压电费外,均不得再向业主分摊各种费用,另有约定的从其约定。
空置物业业主或物业使用人公摊费用按不低于约定公摊费用的80%交纳。
物业服务企业应定期公布公摊费用的收支情况,接受业主委员会、业主、物业使用人及发改委的监督。
十九、物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户直接收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用。
二十、因提供本通知未涵盖的服务内容和设施设备而超过最高服务等级的或有其它特殊情况的,物业服务费可在政府指导价最高收费标准基础上适当上浮,上浮幅度由价格部门在不超过20%以内确定。
二十一、《收费许可证》的办理程序
(一)各物业服务企业在实施收费前,应持发改委确认的政府指导价标准及相关材料到发改委申请办理《收费许可证》。
(二)物业服务企业因更名、分立、合并、搬迁或撤消等,应在二十个工作日内到发改委办理《收费许可证》变更手续。
(三)未按规定程序办理《收费许可证》的不得从事物业管理服务收费,否则按乱收费查处。
二十二、各物业服务企业在实施收费前,应按发改委规定在管理区域内显着位置实行明码标价,标价的内容包括:物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等,其格式与式样由价格监督检查部门统一监制。
二十三、我市大中型国有企业生活区的物业管理服务收费,因硬件设施、规划等条件限制,不能执行政府指导价的,可根据实际情况单独申报。
二十四、本通知由市发改委和市住建局负责解释。
