沈阳市物业管理政策解读
一、小区里画停车位停车谁说了算？
物业服务企业没有权利擅自收取园区停车费用。如果业主有需求，物业企业可将收费的标准、用途及方案交给业主大会进行讨论。召开业主大会有两种方式，第一个就是集中召开业主大会来讨论这个方案。第二种方式采取挨家走票的方式，这个方案经二分之一以上业主同意方可执行。
日常一般是由业主委员会与物业企业进行沟通，如果小区没有业主委员会，可以由社区代行业主委员会的职责，这个也要由二分之一以上业主的同意。
二、园区内地上停车费如何使用？
物业企业只是代为收取这部分费用，要单独设立账户、独立核算，并接受业主的监督管理，扣除运营成本，剩余部分归全体业主共有。这笔钱的使用也要经过业主大会的讨论，用于园区公共部位的设施设备的维修维护上。
三、车辆在园区内发生损坏应该谁负责？
一般来说，物业企业代为收取的这笔费用只是场地占用费用和管理费用，不包含保管费用。个别业主的车辆需要保管的可与物业企业另行约定。
业主发现物业企业私设停车位、违规收费可以到社区或所在区住宅小区管理办公室投诉。
四、物业费涨价由谁决定？
物业服务企业不能擅自提高物业费。如果有提高标准的需求，应将提高的理由、标准、方案交给业主委员会，由业主委员会来组织召开业主大会。召开业主大会有两种方式，第一个就是集中召开业主大会来讨论这个方案。第二种方式采取挨家走票的方式，这个方案经二分之一以上业主同意方可执行，否则不允许执行。如果小区没有业主委员会，可以由社区代行业主委员会的职责，这个也要由二分之一以上业主的同意。
无论是集中开会或者是采取挨家走票的方式都由业主委员会或社区独立完成，物业企业不能参与进来，否则将一票否决。
五、小区里的公共绿地归谁所有？
《沈阳市物业管理条例》规定住宅区域内的道路、绿地都属于业主共有。
六、没有业主委员会的情况下，业主与物业闹矛盾，由谁来解决？
在没有业主大会、业主委员会的情况下，这个园区发生矛盾、发生纠纷。要由当地社区来行使业主委员会的权利，来处理、调解、解决这些矛盾。
七、社区进行调解后，业主仍然对物业不满意。在没有业主委员会的情况下，业主能否决定物业企业的去留？
如果经过社区的调解双方还达不到一致，物业公司（服务）还得不到改正，这个时候要由社区来出面代行业主委员会的职责，来组织召开业主大会，来决定物业公司的去留。
八、小区公共部分收益到底该归谁？
园区公共部分收入，去掉物业公司的管理成本，剩余的归全体业主所有。
九、公共部位的广告收益放在哪？谁来监督使用？
单独设立账户，并定期向全体业主公布这笔钱的使用情况，业主委员会来按照业主大会的决议，来进行监督管理这笔钱的使用情况。
十、对物业公司服务不满意，想要换物业是找社区呢？还是找行政主管部门？
当业主不同意物业公司的服务，想更换物业公司的时候，有业主委员会的找业主委员会，有业主委员会组织召开业主大会，来决定物业公司的去留的问题。
十一、物业等级小区房屋漏雨应该找谁修？
屋顶和外墙面防水质保期是5年，竣工验收5年内，开发商来负责给修；要是超过5年，可以启动维修资金。
十二、物业公司被业主炒后不移交怎么办？
有的个别物业公司不移交，业主委员会可以向社区办事处、小区办和当地的公安机关进行申请，协助业主委员会督促物业公司进行移交。
十三、前期物业服务合同期限
自业主大会召开之日起，物业服务企业与开发商签订的前期物业服务合同终止，物业服务企业需与业主大会重新签订物业服务合同。
十四、物业可以改变物业管理用房的用途吗?
建设单位按照千分之三的建筑面积配备物业管理用房，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。
十五、房子没装修不住或者房屋质量有问题能不交或者少交物业费吗？
业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费，必须全额缴纳物业费。
十六、业主委员会不作为，怎么让它“下课”？
业主可以选择终止业主委员会资格，由20%以上的业主向社区提议，召开临时业主大会，终止业主委员会资格。
十七、业主委员会成立的条件？
同一物业管理区域内、房屋交付使用面积要超过总建筑面积的50%。
十八、业主大会的召开形式除了集体召开会议的形式？还有什么其他办法？
由于园区内的人数比较多，场地的受限，可以采取第二种形式，那就是挨家走票的方式。
十九、业主委员会在什么情况下需要重新选举？
当业委会委员不足二分之一时，应当召开临时会议，重新选举业主委员会。
二十、如何确定小区业主？
依法取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权的人，也可以认定为业主。
二十一、物业费成本
管理服务人员工资、社保和按规定提取的福利；共用部位设施设备日常运行、维护费；物业管理区域清洁卫生费；物业管理区域绿化养护费；物业管理区域秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费以及业主大会同意的其他费用。
沈阳住宅物业费明细
