2020年河南计划完成改造老旧小区不少于50万户，比去年增加一倍。
郑州主城的唯一短板??居住环境正在由旧改补全。未来，那些学区不错，户型不错，还能加装电梯的老破小，价值回归力度可能很明显。通过改造提升，居住品质，房子的价格都会有提高。租金显然也会提升。主城房产，成了最好的保值产品之一。
回归主城价值，那些稀缺优质二手房需要被关注。然而，二手房交易可比新房复杂的多，在二手房交易过程中，最核心的或许不是和房东砍价，而是避坑！
今天小编给大家整理了一份二手房交易过程中需要注意的几个点。从流程到避坑，全程不踩雷。
二手房交易手续繁杂，加上房产信息鱼龙混杂，往往需要依靠中介帮你筛选运作，虽然手续费较高，但比起私下交易的风险，该花的钱还是不要吝啬。
郑州二手房交易的流程大致如下：
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、买卖双方通过协商，对房屋成交价格、户型面积等各因素达成一致意见后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
4、房地产管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
5、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
6、缴纳税费。
7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
8、对需要贷款的买房来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。
9、买方领取房屋所有权证、付清房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
在二手房交易的过程中存在多次资金、证件的交换和手续往来，一个靠谱的中介，能让你绝对的省时省心省力。所以一定要选择大品牌，口碑好的中介公司，避免出现贪便宜选择小中介，出现黑中介两头骗、卷钱跑等问题。
二手房交易税费
新房的税费好多人还一头雾水，更别提杂七杂八的二手房“花式税”了。除了总房款外，你还需要掏多少钱？大多数买家都是两眼一抹黑，中介算多少就是多少，根本不会自己仔细算。
那么，交易一套二手房要缴纳多少税费，具体怎么算呢？
名义上来说，税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。
总税费公式=契税（1% ~2%）+个税1%+七七八八工本费（300元以内）+中介费（3%）+增值税5.6%+评估费+土地增值税≈总房价的5%~10%左右
▐ 契税
税率跟我们购买的房子类型有关，比如我们购买90平以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。
▐ 增值税
1、普通住宅房本满2年（含2年）免征。
2、普通住宅房本未满2年，全额征收核定价*5.6%。
▐ 个人所得税
1、普通住宅满5年，且为卖方家庭唯一住房，免征。
2、2015年1月1日前缴纳契税征收核定价*1%
3、2015年1月1日前缴纳契税征收现核定价-原核定价的差价*20%
▐ 产权登记费
成套住宅：80元 非成套住宅：400元
▐ 中介费
郑州市中介服务费一般为成交价的2%，均为买家承担。
我们在购买二手房时，常常看到“满五唯一”这个词，那么什么是满五唯一呢？
满五：即个人购买的住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明的填发日期，至售房之日满5年。
唯一：同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方及未成年子女）仅拥有一套住房。
举个例子：
房子面积100平米，售价200万（假设和网签价一样），房子是普通住宅，房子原值100万，房子的交税时间不同决定了他的缴税价格，可分为三种情况。
1、契税不满两年
契税：200万×1.5%=3万元
增值税及附加：200万×5.6%=11.2万元
个税：（200万-100万）×20%=20万元
共计：34.2万元
2、满两年不满五年且不唯一
契税：200万×1.5%=3万元
增值税及附加：免征
2015年1月1日及以前交的契税：
个税：200万×1%=2万元
共计：5万元
2015年1月1日后交的契税：
个税：（200万-100万）×20%=20万元
共计：23万元
3、满五年并且唯一
契税：200万×1.5%=3万元
增值税及附加：免征
个税：免征
共计：3万元
是否满五唯一，前后能造成最高30万的差价。满五唯一的税费基本与新房相同，只收取契税，能够省下一大笔资金。我们在购房时尽量选择满五唯一的房产。
二手房避坑注意事项
别嫌弃新房维权多，二手房交易也是纠纷不断，特别是买方，很容易不注意就掉入别人的陷阱，买到无法办理过户、带有抵押欠款等问题房产。交易前期的准备工作一定要做足。
确权，即审核产权??确认房子是否可以出售。
第一，所要购买的房子，必须具备“三证”（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》）或不动产证。
第二，需要确认所要购买的房子是否满二满五。
第三、需要审核产权人
1、审核相关人员身份证信息，查看是否是权属证书上产权人或共有权人
2、非产权人无处置房屋出售的权利
3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的，需要取得产权人的公证委托书
第四，非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求受托人提供的资料
1、房产三证原件
2、产权人身份证件
3、受托人身份证原件
4、公证的授权委托书
5、若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。
需要特别注意的是，以下房屋即便取得三证（即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》），也不能出售：
1、经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的
2、产权被查封冻结
3、购房落户未满时间期限的房屋
另外还有一种比较特殊的情况，即房改房的产权人单身且未满35周岁，也不能出售。
另外如果房子有抵押， 一定要先解押。购房者才能够 重新抵押，申请银行贷款，放款。
签约双方意向时，必须注意这几点！
在看好房子，和房东议好价后，就差不多要签订双方意向了，在签订双方意向时，也有一些注意点必须留意：
1、校订买卖双方资料。
卖方：审核房屋权属证书、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料。
买方：是否有购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力（收入证明至少是还款额2倍）。
2、明确中介费用。
经纪服务费必须标准金额，目前郑州均为成交价2%，买家承担。
3、意向金转定金。
一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。
4、房款支付事项。
买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的。
在购房中，还有些细节需要注意。
1. 价格、物业、与不利因素
除了要选择靠谱的中介这种老生常谈的话题外，我想聊聊房屋的硬伤问题。每个房子都有硬伤，有的你看得到，比如户型，比如一层的无隐私等。但也有一些你是看不见的，比如说夜间有没有噪音，外墙会不会漏雨，下大雨的时候小区会不会被雨淹呢？
这些，都是中介不会告诉你的。虽然不是主要的购房因素，但是作为买房人而言，一定要去看要去了解。
购买二手房时建议先从挑选小区入手，了解一个小区的均价、平均每周会上线多少房源，卖掉多少、日夜的环境如何、小区治安与物业如何等等，先透彻的了解一个小区，一定要给自己留下充足的时间。
确立小区满足自己的需求后，监控小区在房产网站的销售情况，彻底掌握价格与市场行情，才能做到从容应对。
2. 纠纷房
买到这种二手房，是最为糟心的。包括但不限于查封房、多户房、夫妻共有产权房、抵押房、出租房等等。
查封房：
现实生活中，如果贪小便宜买了一些低价房，可要小心了，法院如果认定房屋交易价格明显过低，合同多数条款空白、买房人未看过房屋等情况，一旦认定显示公平，就会撤销房屋买卖合同。如果房子被查封，不仅得不到房子还要花钱打官司。
1、审查出售人的所有权情况。
2、搞清实际交易人和房屋产权人的关系。
3、注意房子是否存在纠纷或被查封
多户房：
户籍问题是在二手房买卖经常遇到的，房屋交易时，如果卖方户口不尽快迁出，就会影响到购房者户口落入房屋的问题，特别是对于急于解决子女上学问题的购房者来说，尤为迫切。
这里也提醒大家：
1 、通常为户籍所在地的管辖派出所户籍科查询
2、明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行
3、户口不迁出则违约：可以在合同的《补充协议》中约定“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益
3、共有产权房：
《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。如果不知道卖房者的婚姻状况，或者对方特意隐瞒婚姻状况，很容易导致出卖房屋未征得夫妻双方的同意而导致合同无法履行。
这里提醒大家：
1、签合同时了解对方家庭情况，查看户口本所载明的婚姻状况，如已婚，要求配偶签订知情同意书。
2、在合同中约定，如果隐瞒婚姻状况导致合同无法履行的，购房者有权解除合同并要求支付违约金，以此来保障购房者合法权益
4、被抵押的房子：
二手房买卖中，经常会遇到所交易的房屋上存在抵押贷款的情况。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除抵押，是无法完成过户手续的。
这里提醒大家：
1、拉产调信息，查看房屋抵押的具体情况。
2、在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任
5、正在出租的房屋：
很多朋友在买房时没有注意该房屋是否属于出租状态，不知道出租房屋需要注意些什么，导致后面的交易存在问题。如果不了解出租情况，出租人又未告知承租人的，房屋的出售行为会侵害承租人的优先购买权。
这里提醒大家：
1、在购房时认真核查租赁合同期限、主体等信息。
2、要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
